منظور از خیار، حق اختیار یکی از طرفین قرارداد یا هر دوی آن ها برای منحل کردن یک طرفه قرارداد است؛ که اصطلاحاً به آن خیار فسخ نیز گفته می شود.
در قانون مدنی ایران خیارات گوناگونی برای برهم زدن و منحل کردن قراردادها پیش بینی شده است؛
مانند خیار عیب، خیار حیوان، خیار تدلیس، خیار غبن، و غیره.
هرکدام از این خیارات دارای شرایط و ویژگی های خاص خود هستند. بعضی از آن ها اختصاصی و بعضی دیگر عمومی هستند. یعنی در همه قراردادها می توان از آن ها استفاده کرد.
در ادامه به چند پرسش مهم و کاربردی در زمینه خیارات، پاسخ خواهیم داد:
اساساً نمی توان در هنگام تنظیم قرارداد همه اتفاقات احتمالی پس از امضای آن را پیش بینی نمود و انتظار داشته باشیم که این قرارداد صد در صد درست است و همه خواسته های طرفین را پوشش می دهد.
برای مثال، ممکن است فروشنده بعد از امضای قرارداد فروش آپارتمان، متوجه شود که بواسطه افزایش قیمت دلار خانه گران شده و او نمی تواند با پول دریافتی از خریدار، خانه و آپارتمانی حتی مشابه ملک قبلی خودش بخرد لذا تصمیم به فسخ قرارداد می گیرد یا ممکن است خریدار بعد از تحویل ملک متوجه شود که آپارتمان دچار نقایصی است و تعمیر و تکمیل آن نیاز به زمان و هزینه زیادی دارد و فروشنده هم زیر بار پرداخت آن نمی رود و لذا تصمیم به فسخ قرارداد و باطل کردن آن می نماید.
باتوجه به وجود خیارات مختلف قانونی که قبلا از آنها نام برده شده، لذا در مواقعی که بنا به شرایط اوضاع و احوال اگر بخواهید اقدام به استفاده از حق فسخ یا یکی از خیارات کنید، باید ببینید چه شرایطی بر قرارداد حاکم است تا از خیار مخصوصی به آن وضعیت استفاده کنید. برای مثال فروشنده میتواند از خیار تاخیر ثمن استفاده کند و اگر خریدار تا سه روز پس از قرارداد ( اگر تاریخی برای پرداخت تعیین نشده باشد) وجه معامله را نپردازد، اقدام به فسخ قرارداد کند. یا اگر عیبی در ملک موضوع قرارداد وجود داشته و فروشنده اعلام نکرده باشد، خریدار می تواند از خیار عیب یا خیار تدلیس برای فسخ قرارداد استفاده کند.
در قانون مدنی به جز خیار تاخیر ثمن که سه روز از زمان امضای قرارداد است، در سایر انواع خیارات مدتی را تعیین نکرده ولی نسبت به برخی خیارات از اصطلاح فوری نام برده یعنی اگر در کوتاه ترین زمان ممکن از این حق برای فسخ قرارداد استفاده نکند، بواسطه گذشتن مدت نسبتا طولانی از زمان امضای قرارداد، دیگر نمی توان اقدام به فسخ معامله کرد.
بهتر است که در زمان تنظیم قرارداد برای استفاده از اختیار فسخ قرارداد، مهلت مناسبی تعیین شود که نه خیلی کوتاه باشد و نه خیلی بلند مدت. مهلت عرفی چیزی بین 48 ساعت تا هفت روز است. اما می توان مدت زمان بیشتری هم تعیین کرد مثلا ده روز. اما نباید خیلی طولانی باشد که وضعیت قطعیت قرارداد را با چالش و ابهام مواجه کند. برای مثال نباید در قرارداد شرط کنیم که فروشنده هر وقت بخواهد می تواند قرارداد را فسخ کند.
حتی طبق ماده 401 قانون مدنی در قرارداد خرید و فروش (بیع) اگر برای حق فسخ قرارداد مدت تعیین نشود، هم شرط و هم قرارداد باطل است. بنابراین یک قرارداد نویس باید به مسائل حقوقی قرارداد و شرایط استفاده از شروط فسخ قرارداد و خیارات قانونی آگاهی کافی داشته باشد.
بله طرفین قرارداد می توانند با توافق یکدیگر در ضمن قرارداد یا در قسمت توضیحات آن، شرط کنند که کلیه خیارات قانونی از جمله خیار غبن اگرچه فاحش حتی به اعلای درجه هم که باشد از طرفین سلب و ساقط گردید به جز خیار تدلیس (کلاهبرداری، فریبکاری، پنهان کاری)
در پایان قابل ذکر است که اگر خریدار ملک هستید و فکر می کنید قیمت و ملک مناسب است و می خواهید قراردادتان محکم و استوار بماند بهتر است که کلیه خیارات قانونی را ساقط کنید و هیچ شرط پشیمانی در قرارداد پیش بینی نکنید.
وقتی از اسقاط خیارات قانونی صحبت می کنیم، یعنی هرگونه اختیار برای فسخ قرارداد را نفی می کنیم. به عبارتی در هیچ حالتی این معامله قابل فسخ نیست. با قید غبن فاحش یعنی خیارات قانونی در غبن فاحش هم وجود ندارد. یعنی اگر ملک ایراد داشته باشد، با آنچه طی شده بود متفاوت باشد و امثال این مسائل، توانایی به هم زدن معامله وجود ندارد.
به هم زدن قرارداد و استفاده از خیارات قانونی برای دفع ضرر طراحی شده است. خیارات، ضمانت اجرایی برای پایبندی به معامله تعریف می شوند. اسقاط کافه یعنی ساقط کردن کلیه اختیارات به هم زدن معامله حتی اگر گران فروشی، ارزان فروختن، ایراددار بودن و معیوب بودن در مورد معامله وجود داشته باشد.
در قراردادهای ملکی که در دفاتر املاک و مستغلات انجام می گیرد، فرم های از پیش آماده وجود دارد. این فرم ها از قبل طراحی شده اند و در صورت نیاز می توانند تغییر یابند. این نوع از قرارداد در عین حال که ریسک های زیادی دارد، ثبات قراردادها را افزایش می دهد. طرفین در این شرایط به سادگی نمی توانند قرارداد را فسخ کنند.
